50plus und Ruhestand: Immobilienverrentung als eine Möglichkeit der nötigen Nachsorge…

 

 

Hohe Immobilienpreise und eine zunehmend alternde Gesellschaft befeuern die Nachfrage nach neuen Möglichkeiten im Alter ein sicheres Auskommen zu haben.

Geld fällt nicht vom Himmel…

Zehn Jahre Nullzinspolitik haben viele Planungen für das Alter und dessen Absicherung über den Haufen geworfen.
Lebensversicherungen und private wie betriebliche Absicherungsmodelle haben versagt oder bringen nicht das, was man sich erhofft hatte, zumal die Inflation zusätzlich die Rücklagen auffrisst.
Mitunter bleibt nur noch das, was als „mietfreies Wohnen“ angedacht war als einzige Möglichkeit zurück doch noch der drohenden Liquiditäts-Falle zu entkommen.
Hier greifen dann im Notfall die Verrentungsmodelle des Wohneigentums. Man veräußert seine Immobilie, bekommt dafür Geld und kann dort bis zum Ableben wohnen bleiben.

 

Mit Blick auf die schnell fortschreitende demografische Entwicklung sowie den Immobilienboom der vergangenen zehn Jahre rechnet DEGIV (Die Gesellschaft für Immobilienverrentung GmbH) im kommenden Jahr mit einer weiter wachsenden Nachfrage nach Immobilienverrentungen.
„Gerade vor dem Hintergrund der unabsehbaren wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie beobachten wir seit Monaten ein wachsendes Interesse am Verrentungsmodell und deutlich steigenden Beratungsbedarf“, sagt Özgün Imren, geschäftsführender Gesellschafter der DEGIV, die in mehreren deutschen Städten aktiv ist.

Von der positiven Preisentwicklung bei Immobilien profitieren nicht nur Verkäufer, sondern ebenso Senioren, die ihre Immobilie verrenten und bis zum Lebensende weiter in ihr wohnen möchten. Darauf weist nicht nur die DEGIV (HIER) hin, die unabhängig zu verschiedenen Modellen dieser Art von Verrentung berät.

18,1 Millionen Menschen in Deutschland sind 65 Jahre oder älter. Damit bildet die Zielgruppe Senioren einen prozentualen Anteil von rund 22 Prozent an der Gesamtbevölkerung in Deutschland.
2050 wird mehr als jede dritte Person älter als 60 Jahre sein. Mit dem durch die zunehmende Lebenserwartung steigenden Alter der Senioren definiert sich die Frage der finanziellen Situation für viele völlig neu. Und hier sollte jeder möglichst bald – und vor Erreichen des Ruhestandes – einmal „tabula rasa“ bei seiner bisher angedachten Altersvorsorge machen!

Nach Recherchen besitzen zwar viele Senioren eine oftmals lastenfreie Immobilie, aber es mangelt ihnen (dann ggf.) aus verschiedenen Gründen mitunter an Liquidität für das tägliche Leben beziehungsweise für Extras wie Reisen, kulturelle Teilhabe oder Finanzierung der Pflege im Alter.

Außerdem steigen die Preise und die Lebenshaltungskosten nicht nur in Ballungszentren merklich. Die Inflation hat zuletzt die Sechs-Prozent-Marke übersprungen.
Der Abschlag beim Verkaufserlös, den eine Immobilienverrentung mit sich bringt, wird durch die extrem gestiegenen Immobilienpreise mehr als kompensiert. Neben der Überalterung der Gesellschaft ist das aktuelle Preisniveau ein starker Nachfragetreiber für alternative Lösungen.

Mit einer Immobilienverrentung können Senioren mit Wunsch nach mehr finanzieller Freiheit ihre Wohnung oder ihr Haus nach dem Verkauf weiter nutzen – und trennen sich lediglich als Eigentümer vom Objekt.
Die wenigsten Menschen möchten im Alter das oft jahrzehntelang bewohnte Eigenheim oder die Wohnung verkaufen und umziehen. Die Möglichkeit der Immobilienverrentung verbessert somit die finanzielle Situation, ohne dass sich die Lebensumstände in Bezug auf die Wohnsituation oder den Lebensmittelpunkt ändern müssen.

 

Die Besonderheiten der Immobilienverrentung haben auch für Investoren Vorteile: Dadurch, dass der Wohnwert über die erwartete Wohndauer vom Kaufpreis abgezogen wird, werden selbst hochwertige Immobilien in guten Lagen erschwinglich.
So können Käufer durch verrentete Immobilien Zugang zu Objekten erhalten, die noch nicht auf dem Markt sind und möglicherweise auch nie angeboten worden wären.

Mit Blick auf die gängigsten Verrentungsmodelle betont die DEGIV: „Die Auswahl des passenden Modells ist immer abhängig von der individuellen Lebenssituation – daher sollten Verrentungsinteressierte vor einer Verkaufsentscheidung die verschiedenen Modelle genau prüfen.“
Grundsätzlich eignet sich die Immobilienverrentung für Eigentümer ab 65 Jahren, die ihr Haus oder ihre Wohnung nicht vererben wollen (beziehungsweise können) und/oder sich ein Leben ohne nun absehbare finanzielle Engpässe wünschen.
Der Verlauf mancher Altersvorsorgen bei zehn Jahren der Nullzinsphase wurde oft sträflich unterschätzt.

 

 

 

Nachfolgend ein Überblick über die gängigsten Verrentungsmodelle:

 

Verrentungsmodell Nießbrauch

Entscheiden sich Senioren für eine Immobilienverrentung mit Nießbrauch, wird die Immobilie mit notariell eingetragenem, lebenslangem oder befristetem Nutzungsrecht verkauft.
Der Nießbrauchberechtigte erhält den Immobilienkaufpreis als Einmalzahlung und verfügt somit über sofortige Liquidität. Außerdem gilt es zu berücksichtigen, dass beim Verkauf ein Abschlag, abhängig vom Alter des Verkäufers, auf den Wert der Immobilie eingerechnet werden muss.
Die Besonderheit an diesem Modell im Vergleich zu anderen: Der einstige Eigentümer verfügt auch nach dem Verkauf über ein Nutzungsrecht seiner bisherigen Immobilie. Es steht diesem sogar offen, das Objekt an Dritte zu vermieten zum Beispiel im Falle eines Umzuges ins Pflegeheim.
Ob Altersvorsorge oder sonstigen Wünschen: Man empfiehlt dieses Modell Verrentungsinteressierten, die Liquidität umgehend in Form einer einmaligen Auszahlungssumme benötigen und sowohl die Eigennutzung, als auch Vermietung der Immobilie in Erwägung ziehen. 

 

Verrentungsmodell Rückmiete

Die Verrentung mit Rückmiete ist ein klassisches Modell des Immobilienverkaufs mit der speziellen Ausprägung des notariell abgesicherten, lebenslangen Wohnrechts.
Im Unterschied zu anderen Verrentungsmodellen zahlt der vormalige Eigentümer bei der Rückmiete eine monatliche Miete an den Käufer (Vermieter).  Nach Vertragsabschluss   besteht somit ein vertraglich vereinbartes Nutzungsentgelt zwischen Verkäufer und Vermieter.
Das Wohnrecht ist seitens des Vermieters, vorbehaltlich der richtigen Ausgestaltung des Mietvertrages, nicht kündbar.
Dieses Modell ist besonders passend für Senioren, die sich einen möglichst hohen Verkaufserlös wünschen und im gewohnten zuhause bleiben zu können.

 

Verrentungsmodell Wohnungsrecht

Das Wohnungsrecht bezeichnet das einer Person zugesprochene Recht über die Gesamt- oder Teilnutzung der zum Verkauf stehenden Immobilie.
Beim Immobilienverkauf muss ein Abschlag auf den Wert der Immobilie eingerechnet werden, variierend je nach Alter des Verkäufers und Dauer des Wohnungsrechts. Der Verkäufer erhält den Verkaufspreis in Form einer Einmalzahlung.
Egal ob für einen befristeten Zeitraum oder bis an das Lebensende: Das Wohnungsrecht wird vertraglich dokumentiert und notariell im Grundbuch eingetragen.
Entscheiden sich Senioren für ein lebenslanges Wohnungsrecht, erlischt es mit dauerhaftem Auszug des Begünstigten und kann lediglich mit dessen Zustimmung vorzeitig beendet werden.
Die Verrentung per Wohnungsrecht eignet sich für all jene Verrentungsinteressierten, die sofort Liquidität in Form einer Einmalzahlung benötigen und sich sicher sind, dass sie ihre Immobilie selber ein Leben lang nutzen wollen.

 

Verrentungsmodell Teilverkauf

Anders als bei den anderen Verrentungsmodellen verkaufen Senioren beim Teilverkauf nicht das gesamte Objekt, sondern nur einen Teil der Immobilie – maximal bis zu 50 Prozent.
Der Eigentümer der Immobilie legt angesichts seines Kapitalbedarfs die Größe des Teilverkaufs fest. Diese Angabe ist Grundlage für die prozentuale Höhe des Anteils, welcher von der Immobilie verkauft wird. Der tagesaktuelle Verkehrswert liegt dann der Berechnung des Objekts zugrunde.
Wie beim Verrentungsmodell mit Nießbrauch, erhält der Verkäufer die Verkaufssumme als Sofortzahlung unmittelbar nach Vertragsabschluss und kann die Immobilie entweder selber nutzen oder vermieten. Außerdem muss der vormalige Alleineigentümer einen monatlichen Betrag an den Teilkäufer zahlen. Dieses Produkt ist vergleichbar mit der Aufnahme einer Hypothek, die durch den definierten Immobilienanteil abgesichert wird.
Vorteilhaft ist dieses Modell des Teilverkaufs für Senioren, die bereits genau wissen, für welche Zwecke die Liquidität genutzt werden soll und sich ihres Kapitalbedarfs genau bewusst sind.

 

Verrentungsmodell Leibrente

Beim Modell der Leibrente geht das Immobilieneigenheim des Verkäufers unmittelbar nach Vertragsabschluss in das Eigentum des Käufers über.
 Im Unterschied zum Nießrauch-Modell erhält der Verkäufer im Gegenzug für den Verkauf statt einer Einmalzahlung lebenslang eine monatliche Rentenzahlung – abhängig vom Alter, Geschlecht und Verkehrswert der Immobilie – sowie lebenslanges, notariell eingetragenes Wohnrecht.
Der Käufer muss die Kosten für die Immobilie inklusive Leibrente jedoch nicht als Einmalbetrag aufbringen. Das Modell garantiert Kontinuität in der Auszahlung und dann mit langfristiger finanzieller Sicherheit und der monatlichen Abdeckung laufender Kosten.

 

 

 

Stephan Klenner-Otto: Der Belesenen

Beim Thema Anspruch auf (Pflicht)Erbteil für Erben wird dieser durch die Verrentung der sonst vererbten Immobilie nicht außer Kraft gesetzt. Er verlagert sich generell nur aus der Immobilie ins liquide Vermögen. 

Zum Thema Steuer: Wir sind alle keine Steuerberater und dürfen Steuerberatungen auch nicht durchführen.
Daher:
Wenn der Weg der „Rückanmietung“ oder der entgeltlichen Variante des Wohnungsrechts oder Nießbrauchsrechts vom Immobilieneigentümer gewählt wird, müssen die Einnahmen die dem Käufer in Form einer Miete (oder Entgelt) als Einnahme natürlich versteuert werden.
Die Steuerpflicht aus möglichen Einnahmen aus o.g. Modellen wiederrum berechtigen dazu, die Kaufnebenkosten und auch die laufenden  Kosten an der Immobilie (z.B. Instandhaltungen) steuerlich gegen zu rechnen (abzusetzen).

 

 

Bei den unentgeltlichen Varianten wie „normales“ Nießbrauch  oder „normales“ Wohnungsrecht wo kein monatliches Entgelt bezahlt wird, sind die Kosten nicht absetzbar.
Genaueres kann hier nur der Steuerberater sagen und sollte auf jeden Fall, ggf. samt Anwalt (hier: Erbrecht) in Zuge der Entscheidungsfindung unbedingt hinzugezogen werden.
Wir haben diese beiden Themen lediglich als Hinweis hinzugezogen, um dem Leser einen kurzen aber ganzheitlichen Überblick zu geben.

 

 

Das Thema Verrentung von Immobilien ist kompliziert, bietet aber eine mögliche Lösung für all die, deren Altersvorsorge durch die Entwicklungen am Markt, in der Demographie und/oder der Geldpolitik in Schieflage geraten ist oder kommen wird.

Hier sind seriöse Beratungspartner nötig, die umfassend, ganzheitlich und hinreichend thematisch verzahnt in der Lage sind abseits von bloßen Provisionserwartungen zu beraten. Daher gilt es auch hier eine sorgfältige Auswahl zu treffen.

Wir möchten uns hier bei der DEGIV bedanken, die uns geholfen hat unsere ständigen (Nach)Fragen dazu über fast eine Woche zu ertragen und zu beantworten. Und das allein zeigt die Komplexität des Themas. Selbst für so einen kurzen Artikel, der ursprünglich nur als „Fingerzeig zur Möglichkeit“ dienen sollte… SIC!

 

 

 

 

Auch:

Ich schrieb vor ein paar Jahren einen Fachartikel zur drohenden Altersarmut (HIER). Was da alles droht, auch ohne den zusätzlichen Input von Corona, der alles noch verschlimmern wird, sollte nachdenklich stimmen.

 

 

 

 

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