Wohnungswirtschaft ist keine Hexerei
Beim Wohnungsmangel trennen sich die Geister und die Zauberlehrlinge schreien eigentlich nach dem Meister, der es dann wieder richten soll. Die gerufenen Geister zurück in die Flasche zu verbannen oder zumindest zaubernder weise irgendwie Abhilfe zu schaffen. Die durch Amateure in Sachen Zauberkunst verursachte Not zu lindern.
Wenn dann eine RRG-Regierung in Berlin, die bald beispielgebend für Gesamtdeutschland sein könnte, meint gesetzlich einschreiten zu müssen und Enteignung als sinngebend ansieht, dann lohnt es sich einmal über Ursache und Wirkung nachzudenken.
Die Frage, ob zuerst das Huhn oder das Ei da war erübrigt sich hier, denn die ebenso passende wie dümmliche Antwort wäre „der Hahn“. Sie wäre für jeden hier politisch agierenden Lehrling angemessen: sie ist kurz, verständlich und völlig sinnlos.
Doch woher kommt der Wohnungsmangel nun wirklich?
Das Überangebot bzw. der Mangel an Gütern (hier nun Wohnungen) kommt durch Angebot und Nachfrage zu Stande. Und zwar nur so.
Bei gleichhoher Nachfrage wie auch Angebot bleibt alles gleich. Die Kosten für Wohnraum würden mit der allgemeinen Teuerung (Inflation) steigen. Wer zu viel Miete wollen würde, würde auf seiner Wohnung sitzen bleiben.
Bei steigendem Angebot an Wohnraum, tritt dieser Effekt sofort ein. Die Mieten würden fallen. Das ist zum Beispiel nun an Gewerbeobjekten zu sehen, da die Nachfrage nach Büroflächen stark eingebrochen ist. Coronabedingte Mietausfälle aber auch Homeoffice reduzieren die vormals angedachten Angebotssteigerungen in Flächen und zugehörig kalkulierten Miethöhen drastisch. In solchen Fällen hilft nur eine Reduzierung der Mieterwartung, was zu fallenden Preisen am Markt führt.
Bei fremdfinanzierten Objekten droht hier nun die Pleite, wenn die noch zu erwartende Mieteinnahme unter die kalkulierte Tilgung/Zinszahlung fällt. Banken haben nun ein Problem. Und natürlich Investoren samt ihren Steuersparmodellen…
Im dritten Fall gibt es mehr Nachfrage als an Wohnungen angeboten wird. Hier können Vermieter nun den Preis so weit nach oben treiben, wie er am Markt erzielbar ist.
Warum für einen Liter Milch 65 Cent nehmen, wenn ich auch einen Euro bekommen kann? Seien wir mit Blick in den Spiegel ehrlich: Würde ICH auf 35 weitere Cent verzichten?
An Wohnungsnachfrage kann man eigentlich(!!) kaum drehen. Normalerweise unterliegt sie vornehmlich demographischen Aspekten, die mittel- bis langfristig von gesamtwirtschaftlichen und gesellschaftlichen Aspekten regional beeinflusst werden kann.
Wochenendpendler, Studenten und Zeitarbeiter beeinflussen diese Nachfrage regional und machten schon immer wirtschaftlich interessante Standorte zu Gebieten erhöhter Mieten. Frankfurt, Berlin, Köln, Hamburg oder Berlin waren solche Räume. Leipzig kam hinzu.
Hier war und ist wichtig, dass diese Mieteinheiten auch kostengünstig bereitgestellt werden können, da die Wirtschaft auf Pendler angewiesen ist.
Nicht jeder war und ist in der Lage für den Job vor Ort zu ziehen. Pflege der Eltern, Kinder oder der Job des Ehepartners zwingen dazu. Oder auch die erworbene Immobilie, die halt … immobil ist.
Auch steigt das Angebot durch die Emigranten, die Jahr für Jahr Deutschland verlassen. Das sind zwischen 60 und 150.000 Menschen. Mit steigender Tendenz (HIER) und mit unerfreulichen Folgen.
Und es wird – oder besser: würde – auch durch den demographischen Wandel aufgebessert werden, denn es würden mehr alte Leute sterben, als junge Menschen nachkommen würden. So war auch die Erwartung der Wohnungsbranche bis 2015. Darauf hatte man sich eingestellt und entsprechend als Wohnungskonzern oder Investor geplant.
Weiterhin wird das Angebot im Sinne von Renditeaspekten ausgebaut oder reduziert. Investoren finden sich nur, wenn die zu erwartende Rendite höher ist als ein sicherer Zins ohne Risiko.
Bei der Geldschwemme der EZB und der Geldpolitik des billigen Fremdkapitals war das kein Problem hier Projekte zu gestalten, doch wurden die fehlenden Zinszahlungen in ihrer Höhe schnell in die Gesamtpreise eingerechnet, was den Wohnungsbau nicht billiger gemacht hat.
Dazu kommt, dass kommunales Bauland immer teurer wurde, da die Gemeinden durch Umverteilung diverser Lasten durch Land und Bund zunehmend mehr zahlen mussten. Allein die Umverteilung der Sozialausgaben (Hartz-4) hat hier leere Kassen geschaffen, die nur allzu gern durch Baulandgestellung (meist für Eigenheime) gestemmt werden konnten. Und hier gab es auch eine Preisspirale.
Und dann wurde der Wohnungsbau durch Umwelt- und Energieauflagen so teuer gemacht, dass er sich regional zum Teil einfach nicht mehr lohnte. Der zu erwartende Mietzins nicht mit den Bau- und Erstellungskosten als einträgliche Rendite korrespondierte.
So kam es schon vor 2015 gerade in den Ballungsgebieten zu einem Wohnungsengpass, der tausende von Wohnungen pro Stadt umfasste.
Doch dieses in sich schlüssige, in etwa auch ausgewogene und marktwirtschaftlich funktionierende weil über Jahrzehnte eingespielte System wurde nun quasi über Nacht torpediert.
Das System wurde binnen Jahresfrist politisch gewollt, zum Teil am Rande der Verfassung agierend und das marktwirtschaftliche System völlig ignorierend mit bis zu zwei Millionen zusätzlicher Menschen geflutet. Eigentlich überschwemmt. In einem Ausmaß, dass nur mit den 50er bis 60er Jahren und durch die 15 Millionen Ostvertriebenen nach dem Krieg vergleichbar wäre. – Es war schlicht und einfach über die Belastungsgrenze strapaziert worden.
Bis dato ist die Bevölkerung in der BRD seit 2015 um drei Millionen gestiegen. Mit demographischen Altersverlusten und Auswanderern pro Jahr ergibt das in Summe eine Bedarfszunahme an Wohnraum von ca. vier Millionen Menschen, die eben nicht normalverteilt in der Fläche untergekommen sind oder auch nur unterkommen wollten.
Sie zog es mit absoluter Masse in die Ballungsgebiete. Nicht in die Niederlausitz, nicht in die Uckermark und auch nicht in die Eifel…
Das ließ natürlich den Wohnungsmarkt, der immer noch marktwirtschaftlichen und damit „kapitalistischen“ Tendenzen unterlag explodieren. Was war bei dieser erhöhten Nachfrage auch anders zu erwarten? Zumal auch noch jedes Jahr seit 2016/17 bis zu 200.000 neue Einwanderer einen Wohnraum gesucht haben. Immer noch suchen…
Beheizt wurde das System auch durch den Staat selbst, der via Sozialämtern bereit war jeden Preis zu zahlen, der als Wohnungsangebot in Frage kam, um die Flüchtlinge (eher Einwanderer!!) mit Wohnraum außerhalb von Gemeinschaftslagern zu versorgen!
Zeitweise wurden Hotels für bis zu 50 Euro PRO PERSON und TAG angemietet, um den Bedarf zu decken. Da waren dann Mietzahlungen von 500 oder 600 Euro pro Monat für eine 40m ²-Wohnung auch drin. Für den Staat, nicht aber für Studenten, Rentner und Geringverdiener!
Die Lösung derer, die das Chaos erst haben entstehen lassen, ohne Not und allein mit moralischem Empfinden, das im Übrigen europaweit so nicht geteilt wurde, war erst die sog. Mietpreisbremse und die Deckelung der Mieten.
Das führte umgehend zu einem Investitionsstop, denn die Rahmenbedingungen (Baulandkosten, Auflagen, Finanzierungsbedarf und Risikoabwägung) entsprachen bei gedeckeltem Mietzins nicht mehr einer machbaren kaufmännischen Gesamtrechnung.
Allein in Berlin brach damit das mühsam anlaufende zusätzliche Wohnungsangebot nahezu völlig weg. Es wurde nur noch das gebaut, was bis dahin schon angefangen wurde. Mitunter wurden sogar Bauten eingestellt, so es sich mehr rechnete als sie fertigzubauen.
Dem gedachten „aufgeschlossene Planungswirtschaftler“ mit Enteignungen begegnen zu können.
Eine Kampagne wurde gestartet und schnell mit unterstützenden Unterschriften versorgt. Ein Haus mit zehn Parteien und 600-800 Euro Miete pro Wohnung und Monat musste doch ein Mietwucherobjekt sein. Der Unterschied zwischen Miete und Mietgewinn wurden nicht kommuniziert.
Auch nicht, dass bei einer Enteignung der zu Enteignende marktüblichen Kosten entschädigt werden muss, wurde kommuniziert.
Geendet hat dieses Berliner RRG-Experiment vor Gericht und scheiterte. Nicht aus Prinzip, wohl aber dadurch, dass hier Bundesrecht verletzt worden wäre. Ein Land also nicht von sich aus und ohne zugehörige Änderung des Bundesrechts enteignen kann und darf.
Damit ist die Angelegenheit nicht vom Tisch. Enteignungen sind möglich, wenn das Bundesrecht dazu geändert wird.
Und da RRG auf Bundesebene bei der nächsten Wahl möglich wäre (sein könnte, so die Hoffnung vieler!), ist hier anstatt ein WENN ein SOBALD zu setzen.
Denn es ist keinerlei Erkennen sichtbar, dass RRG den Zusammenhang von Angebot (Wohnungsbereitstellung) und Nachfrage (Zuwanderung) wirtschaftlich oder auch nur prozesstheoretisch verstanden hat!
Was die Sache insgesamt erschwert, und proaktiv zum Unwissen von wirtschaftlichen Zusammenhängen zu sehen ist, ist die Tatsache, dass Baugenehmigungen und der folgende Neubau an sich, selbst wenn alle Investoren und Wohnungsbranche überzeugt wären und mitziehen würden, bis zu fünf bis acht Jahre brauchen.
Genehmigungsverfahren, Umweltverträglichkeitsprüfungen, Einsprüche, Bürgerwiderstände und/oder kommunale Auflagen/Zwänge zur Bereitstellung der Infrastruktur (z.B.: zu finanzierende Erschließungskosten…) sprechen eine eigene Sprache.
Und während dieser Zeitspanne würden wieder 1 bis 1,4 Millionen Menschen das Land erreichen, wenn von der aktuellen Zuwanderungsquote nicht abgewichen wird.
Natürlich würden auch in diesem Zeitraum wieder 100.000 pro Jahr auswandern und weitere ihr Lebensende erreichen. Nur korrespondiert das nicht mit dem Nachwuchs der schon hier lebenden Neubürger. Der ist nämlich überproportional steigend und hat in den letzten zwei Jahren erstmals seit vielen Jahren einen Bevölkerungsüberschuss „ermöglicht“.
Der prozentuale Anteil der Mitbürger mit ausländischen Wurzeln steigt jedes Jahr. Und mit ihm der Anspruch an der dazu nötigen Infrastruktur (Schulen, Kindergärten, Krippen) wie auch der nötige Wohnraum für diese neuen alten Familienformaten. Gerade in Ballungsräumen.
Diese Punkte werden aber völlig verdrängt. Oder aber mit weniger bürgernahen Methoden gelöst. In Berlin wurden sog. MUFs (Modulare Unterkunft für Flüchtlinge) im Eilverfahren, an allen Gesetzen und Regelungen vorbei in jede freie kommunale Fläche gestellt. Ohne nötige Bürgeranhörungen, ohne Einspruchsverfahren abzuwarten und mit einer politischen Vehemenz getrieben, die Rechtswissenschaftler an DDR-Zeiten erinnerten.
Komischerweise scheint es so, dass man staatlicherseits erkannt hat, dass Gesetze, Auflagen und Prozesse einem schnellen und der Zuwanderung entsprechenden Wohnungsbau unmöglich machen.
Gleichzeitig will man aber nicht einsehen, dass nicht die Anzahl der Wohnungen das Problem ist und war, sondern ausschließlich die über den Marktrealitäten liegende und gestaltbare Anzahl der Zuwanderer! – Man ignoriert schlicht die Kapazitäten des Systems an sich, seine Ressourcen, Zwänge und marktwirtschaftlichen Zusammenhänge.
Dass von diesem Unwissen, das zudem gern mit purer Ideologie gepaart wird, keine Lösung zu erwarten ist, ist eine Ursache für die zunehmende Abwanderung derer, die eigentlich hier als Facharbeiter im demographischen Wandel gefragt sind.
Während die Industrie, sich gern auch politisch anbiedernd, bis zu 400.000 Fachkräfte pro Jahr als Einwanderer fördert, würden linke politische Parteien bis hoch zu Teilen der CDU diese 400.000 gern als neue Minimal-Obergrenze für Zuwanderung an sich sehen. Ohne das „Facharbeiter“-Vorzeichen.
Also einer Argumentationslinie folgend, die schon 2015 in der Wirtschaft gescheitert ist, denn die Masse der damaligen Zuwanderer ist im Niedriglohnsektor und ohne Fachwissen angekommen. Wenn überhaupt.
Auch ist der reale Wohnungsbau falsch aufgestellt. Wer nicht viel verdient oder in Zukunft an Rente erhalten wird, wird sich die modernen und gewohnten Wohnungsschnitte nicht mehr leisten können. Die Wohnungen müssen für sehr viele Menschen kleiner und funktionaler werden. Und auch finanzierbarer; gerade in Ballungsgebieten.
Ursächlich sind steigende Wohnungskosten auch für steigende Personalkosten (HIER). Nicht jedes Jobangebot lohnt noch, wenn am Ende weniger übrig bleibt als vor dem „lohnenden“ Angebot an sich.
Auch das ist schon jetzt eine Folge der Wohnungsmiesere, die absehbar war. Der Fachkräftemangel abseits des Homeoffice verschlimmert sich zunehmend und wird in keiner Rechnung berücksichtigt. Mit Folgen für die Volkswirtschaft und auch für lokale Standorte und ihre wirtschaftliche Entwicklung.
Unter dem Strich wird hier nur eine breite und staatlich geförderte Wohnungsbauoffensive ähnlich der Nachkriegszeit helfen. Und staatlich gefördert reflektiert nicht auf Zuschüsse, es würden schon Aufweichungen bei Baurichtlinien, Energieauflagen und Planungsprozessen helfen schneller Wohnungen zu bauen als bisher.
Hier die Eigentumsverhältnisse und Marktmechanismen anzugreifen wäre so fatal wie es schon einmal war. All das hatten wir schon einmal und nannten es Planwirtschaft. Und diese war ursächlich für das Scheitern jedes sozialistischen Experiments. Weltweit, in allen Kulturen und in jeder denkbaren Weise.
Es geht nicht, denn der Staat wird niemals die Eigeninitiative und Anpassungsbereitschaft zeigen wie der private Unternehmer es kann und muss. Selbst China hat das eingesehen.
Den dummen Fehler von 2015 zu wiederholen und/oder alles weiter fortzuführen ist keine Lösung, denn es potenziert die gemachten Fehler von Jahr zu Jahr.
Guter Wille und moralischer Anspruch sind gut und schön, nur muss die folgende gute Tat dann auch mit zugehörigen Ressourcen untermauert sein. Ohne das, kollabiert das System. Kommt die Dummheit vor dem sogar absehbaren Fall.
Die Politik war dumm und 2015 falsch beraten. Sie hat blöd weitergemacht, um Fehler nicht zugeben zu müssen. Immer in der Hoffnung, dass es besser wird. Mit noch dümmeren Werkzeugen reagierte sie proaktiv und kurzfristig anstatt ex ante und weitschauend zu agieren.
Dann verkaufte sie uns das Resultat als Fehler von anderen und suchte die Lösung in einem Instrument, das man als reine Verzweiflung ansehen muss: die Enteignung!
Wer Ursache und Wirkung verwechselt, der verwechselt auch Glaube mit Wissen. Und wenn beides zusammen auftritt, ist ein sehr tiefer Fall vorprogrammiert.
Das war immer so. Das ist so. Und das wird immer so sein! – SIC!
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